Akta Jual Beli: Kunci Legalitas dalam Transaksi Properti

Jakarta, inca.ac.id – Beberapa tahun terakhir, mulai banyak mahasiswa yang menunjukkan ketertarikan pada dunia properti. Entah itu karena ikut kelas tambahan tentang investasi tanah, mendengar obrolan senior yang kerja di notaris, atau—yang paling umum—ikut bantu orang tua urus jual beli rumah.

Di tengah tren ini, satu istilah terus berulang: Akta Jual Beli.

Di kampus-kampus jurusan hukum, teknik sipil, sampai manajemen properti, nama dokumen ini sering muncul dalam kuliah. Tapi nyatanya, banyak mahasiswa dari jurusan apa pun belum paham detailnya. Bahkan ada yang menyangka kalau surat perjanjian biasa itu sudah cukup buat transaksi rumah. Padahal… belum tentu sah di mata hukum.

Salah satu teman saya, Fathur—mahasiswa semester 6 di jurusan Teknik Arsitektur—pernah bilang begini: “Gue kira selama udah ada bukti transfer dan surat kesepakatan, ya udah sah. Ternyata enggak sesederhana itu ya?”

Nah, inilah alasan utama kenapa mahasiswa zaman sekarang perlu paham soal Akta Jual Beli. Bukan cuma untuk jaga-jaga, tapi juga supaya tahu bagaimana sistem perumahan dan legalitas properti di Indonesia bekerja.

Apa Itu Akta Jual Beli? Jangan Keliru Sama Surat Perjanjian Biasa

Secara hukum, Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang dibuat oleh pejabat berwenang (biasanya PPAT—Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berisi kesepakatan jual beli antara penjual dan pembeli properti, serta mencatat perubahan hak milik atas tanah atau bangunan dari pihak pertama ke pihak kedua.

Beda AJB dengan surat perjanjian biasa:

• AJB dibuat oleh PPAT dan terdaftar secara resmi.

• Memiliki kekuatan hukum penuh karena merupakan dokumen otentik.

• Diperlukan sebagai syarat balik nama sertifikat di BPN (Badan Pertanahan Nasional).

• Tanpa AJB, transaksi properti bisa tidak sah secara hukum—alias bisa dibatalkan.

Bayangkan kamu membeli rumah seharga Rp300 juta, sudah bayar lunas, tapi ternyata hanya ada surat perjanjian biasa dan belum ada AJB. Lalu penjual meninggal atau menghilang. Tanpa AJB, kamu bisa sulit membuktikan hak milik secara resmi.

Maka itu, bagi mahasiswa yang mulai tertarik dengan dunia properti, memahami fungsi, bentuk, dan proses pembuatan AJB adalah bekal penting. Bahkan bisa jadi dasar untuk terjun ke dunia kerja di bidang hukum pertanahan, real estate, atau notariat.

Proses dan Syarat Pembuatan Akta Jual Beli—Langkah demi Langkah yang Perlu Dipahami

Pembuatan Akta Jual Beli tidak bisa dilakukan sembarangan. Ada proses legal yang harus dipenuhi. Dan menariknya, mahasiswa bisa terlibat sebagai pembelajar, asisten notaris, atau sekadar saksi dari proses ini jika memang serius ingin memahami dunia perumahan.

Berikut ini langkah-langkah pembuatan Akta Jual Beli:

1. Pemeriksaan Sertifikat Tanah/Bangunan

PPAT akan memverifikasi keaslian dan keabsahan sertifikat ke BPN. Proses ini disebut validasi sertifikat.

2. Persetujuan Transaksi

Penjual dan pembeli menyepakati harga, bentuk pembayaran, dan jadwal serah terima.

3. Pemenuhan Pajak

• Penjual membayar PPh (Pajak Penghasilan) sebesar 2.5% dari nilai jual.

• Pembeli membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% setelah dikurangi NJOPTKP.

4. Penandatanganan Akta Jual Beli

Dilakukan di hadapan PPAT, disaksikan langsung oleh kedua pihak.

5. Proses Balik Nama di BPN

Setelah AJB selesai, barulah proses balik nama ke atas nama pembeli dilakukan di kantor pertanahan setempat.

Beberapa dokumen yang wajib disiapkan:

• KTP penjual dan pembeli

• KK (jika diperlukan)

• NPWP

• Sertifikat asli properti

• IMB dan bukti pembayaran PBB terakhir

• Surat kuasa jika diwakilkan

Sekilas terlihat rumit, tapi sebenarnya cukup sistematis. Dan ini penting diketahui mahasiswa agar tidak jadi korban penipuan jual beli properti—apalagi kalau nanti sudah mulai mandiri cari tempat tinggal sendiri atau investasi rumah kos.

Risiko Hukum Jika Tidak Ada Akta Jual Beli

Banyak transaksi rumah atau tanah yang terjadi secara informal. Misalnya di desa, atau antara keluarga dekat. Cuma bermodalkan kwitansi dan kesepakatan lisan. Tapi tanpa AJB, semua itu tidak punya kekuatan hukum jangka panjang.

Berikut ini beberapa risiko jika jual beli properti tidak melalui AJB:

1. Hak Milik Tidak Diakui Negara

Sertifikat tidak bisa dibalik nama. Artinya, kamu tetap dianggap bukan pemilik sah di mata hukum.

2. Sulit Menjual Ulang

Karena tidak punya bukti legal kuat, kamu tidak bisa menjual properti ke pihak ketiga.

3. Sengketa Waris

Jika penjual meninggal dunia dan ahli waris menolak mengakui penjualan, kamu bisa terlibat konflik panjang.

4. Potensi Digugat

Tanpa AJB, semua bukti transaksi bisa digugat sebagai transaksi fiktif atau manipulatif.

Masih ingat kasus beberapa tahun lalu tentang rumah sengketa di Jakarta Timur yang dibeli tanpa akta? Akhirnya si pembeli harus kehilangan semua uangnya karena tidak bisa membuktikan hak milik di pengadilan. Kasus seperti ini bukan fiksi, tapi nyata.

Peran Mahasiswa dalam Literasi Hukum Properti—Dari Edukasi ke Aksi

Mahasiswa bukan hanya target edukasi soal AJB, tapi juga bisa menjadi agen perubahan. Dalam banyak kampus, mulai muncul komunitas atau organisasi kemahasiswaan yang fokus pada literasi hukum pertanahan dan perumahan.

Beberapa bentuk keterlibatan mahasiswa:

• Kelas tambahan atau workshop hukum properti

• Magang di kantor notaris atau PPAT

• Penulisan skripsi atau riset seputar sengketa jual beli

• Pembuatan konten edukatif di media sosial kampus

Contohnya, komunitas mahasiswa hukum di Makassar pernah menggelar kampanye digital bertema “Beli Rumah Gak Cukup Pakai Kwitansi”. Tujuannya: menyadarkan anak muda bahwa legalitas properti adalah pondasi investasi masa depan.

Selain itu, banyak startup properti digital juga membuka peluang kerja atau internship untuk mahasiswa yang paham tentang dokumen legal properti. Di sini, pengetahuan tentang Akta Jual Beli bisa menjadi nilai tambah yang signifikan.

Penutup: Akta Jual Beli Bukan Cuma Dokumen—Tapi Jaminan Masa Depan

Di era di mana mahasiswa makin kritis, melek investasi, dan ingin mandiri secara finansial, memahami Akta Jual Beli bukan lagi sekadar urusan orang tua atau notaris. Ini jadi pengetahuan wajib, terutama bagi mereka yang ingin terlibat dalam bidang properti, hukum, atau perencanaan keuangan jangka panjang.

Akta Jual Beli bukan cuma kertas. Ia adalah bukti hukum, jaminan kepemilikan, dan pengakuan resmi dari negara atas sebuah transaksi besar.

Buat mahasiswa, ini bisa jadi langkah awal memahami dunia legalitas properti. Karena di masa depan, kamu mungkin tidak hanya akan jadi pembeli rumah pertama, tapi juga bisa jadi pengelola properti, konsultan hukum pertanahan, atau bahkan pengembang.

Dan semuanya… dimulai dari tahu apa itu AJB.

Baca Juga Konten dengan Artikel Terkait Tentang: Pengetahuan

Baca Juga Artikel dari: Penyesuaian NJOP Naik? Pelajari Dampaknya Sekarang!

Kunjungi Website Resmi: Inca Residence